Wzrost wartości nieruchomości w Zakopanem nie ustaje

Ceny nieruchomości w Zakopanem należą do najwyższych w Polsce (porównywalnymi z Warszawą)i stale rosną. Wynika to z unikalnego połączenia ograniczonej podaży, ogromnego popytu turystycznego oraz prestiżu lokalizacji. W dalszej części kilka słów o trendach oraz czynnikach wpływających na wartość nieruchomości w Zakopanem.

Czynniki wpływające na wzrost wartości nieruchomości w Zakopanem to m.in:

· Ograniczona podaż gruntów
Zakopane leży u stóp Tatr, a znaczna część terenów jest chroniona przez Tatrzański Park Narodowy i przepisy o ochronie przyrody. To powoduje, że dostępnych działek budowlanych jest bardzo mało, a ich ceny są wyjątkowo wysokie.

· Silny popyt turystyczny
Zakopane jest najpopularniejszym kurortem górskim w Polsce, odwiedzanym przez kilka milionów osób rocznie (w tym ponad 80.000 Gości z krajów arabskich). Wysokie obłożenie hoteli i apartamentów sprawia, że inwestycje w nieruchomości pod wynajem krótkoterminowy są bardzo opłacalne, co napędza ceny.

· Inwestycje premium (apartamenty i condohotele)
W ostatnich latach powstało wiele luksusowych apartamentowców i projektów typu condo. Przyciągają one inwestorów z całej Polski oraz zagranicy (m.in. z krajów arabskich), co podnosi średnią cenę metra kwadratowego.

· Prestiż lokalizacji
Zakopane jest postrzegane jako „zimowa stolica Polski”. Posiadanie nieruchomości w centrum miasta lub z widokiem na Tatry ma charakter prestiżowy, co dodatkowo winduje ceny.

· Rozwój infrastruktury turystycznej
Modernizacja dróg (np. trasa S7 „Zakopianka”), rozwój hoteli 5★, restauracji i atrakcji turystycznych zwiększają atrakcyjność regionu i podnoszą wartość nieruchomości.

· Sezonowość i wysokie stawki najmu
W sezonie zimowym i letnim ceny wynajmu krótkoterminowego są jednymi z najwyższych w Polsce. Inwestorzy kupują mieszkania i apartamenty z myślą o Airbnb, Booking czy wynajmie luksusowym, co zwiększa popyt inwestycyjny.

· Ograniczenia prawne i planistyczne
Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego oraz ograniczenia budowlane (np. wysokość zabudowy, styl architektoniczny) ograniczają rozwój nowych inwestycji, co utrzymuje wysokie ceny istniejących nieruchomości.

· Kapitał lokacyjny
W czasach inflacji i niepewności gospodarczej wielu inwestorów traktuje nieruchomości w Zakopanem jako bezpieczną lokatę kapitału, co dodatkowo zwiększa popyt.

Istotnym elementem jest stosunkowo mała ilość hoteli o najwyższym standardzie. W 2025 funkcjonują w Zakopanem tylko 3:

· Radisson Blu Hotel & Residences Zakopane

○ Nowoczesny hotel międzynarodowej sieci.
○ Oferuje ponad 200 pokoi i apartamentów, spa, basen, restauracje i centrum konferencyjne.
○ Popularny wśród turystów zagranicznych, w tym z Bliskiego Wschodu.

· Aries Hotel & Spa Zakopane

○ Luksusowy hotel w centrum miasta, urządzony w stylu łączącym góralską tradycję z nowoczesnym designem.
○ Posiada ekskluzywne spa, basen, restauracje i sale bankietowe.
○ Jeden z najbardziej prestiżowych hoteli w regionie.

· Nosalowy Park Hotel & Spa

○ Elegancki hotel 5★ zlokalizowany w centrum Zakopanego.
○ Oferuje luksusowe pokoje, wellness & spa, restaurację i apartamenty premium.
○ Należy do grupy Nosalowy Dwór Resort & Spa, znanej z wysokiego standardu obsługi.

Średnie obłożenie wynajmu w Zakopanem w 2024 roku utrzymuje się na wysokim poziomie, ale jest mocno sezonowe i zależy od rodzaju obiektu (hotele, apartamenty, pensjonaty). Dane z branży turystycznej i raportów rynku noclegowego pokazują wyraźne różnice między sezonem zimowym, letnim i tzw. „martwymi miesiącami”.

· Zima (grudzień – luty)
Obłożenie w Zakopanem sięga 80–95%, szczególnie w okresie świąt, sylwestra i ferii zimowych. To absolutny szczyt sezonu.

· Wiosna (marzec – maj)
Po zakończeniu ferii obłożenie spada do 35–60%, z wyjątkiem świąt wielkanocnych i długiego weekendu majowego, kiedy wzrasta do ok. 70%.

· Lato (czerwiec – sierpień)
W sezonie wakacyjnym obłożenie wynosi średnio 70–85%, z najwyższymi wartościami w lipcu i sierpniu.

· Jesień (wrzesień – listopad)
To okres najniższego ruchu turystycznego – średnie obłożenie spada do 30–45%, z wyjątkiem weekendu listopadowego (ok. 60%).

Wg Tatrzańskiej Izby Hotelarskiej średnioroczne obłożenie hoteli wynosi 72%, a dla hoteli 5* powyżej 80%.

Warto przyjrzeć się również poniższemu wykresowi pokazującemu zmianę cen ofertowych na przestrzeni ostatnich lat.

Podsumowując wzrost cen nieruchomości w Zakopanem wynika z połączenia wysokiego popytu turystycznego, ograniczonej podaży gruntów, atrakcyjności inwestycyjnej oraz prestiżowego charakteru lokalizacji. Prognoza wzrostu wartości mówi o przyroście na poziomie min 25-30% w ciągu najbliższych 5 lat.